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Les dispositifs de défiscalisation

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Simulation de LMNP

À jour en Décembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Demandez gratuitement et sans engagement une simulation de défiscalisation en LMP

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif, le statut de loueur meublé non professionnel peut vous vous permettre de réduire vos impôts. Avant toute chose, le mieux est d'effectuer une simulation de LMNP personnalisée.

Bon à savoir : depuis septembre 2014, une nouvelle loi de défiscalisation s'ajoute à ce dispositif : la loi Pinel.

Simulation de LMNP : le dispositif en bref

Il est fortement conseillé de demander une simulation gratuite de LMNP. De façon générale, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP si :

  • vous louez un logement meublé ;
  • vous percevez moins de 23 000 € de recettes locatives par an ;
  • ou les revenus perçus représentent moins de 50 % de votre revenu global.

En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez choisir entre 2 régimes fiscaux :

  • micro BIC : abattement de 50 % sur les recettes locatives.
  • régime réel (automatique si vous percevez plus de 33 100 € de recettes en 2017) : les charges et amortissements sont déduits des recettes locatives.

En savoir plus : imposition LMNP

Exemple de simulation en LMNP

Voici une première simulation de LMNP dans le cas où vous achetez un appartement 155 000 € incluant 5 000 € de meubles :

  • Vous payez 12 000 € de frais de notaire.
  • Vous faites un emprunt de 140 000 € sur 10 ans au taux de 2,5 %.
  • Vous louez votre logement meublé à 500 € par mois. Sur une année, vous percevez donc 6 000 € de loyers.
  • Les frais relatifs à ce logement s'élèvent à :
    • 400 € pour les intérêts d'emprunt ;
    • 100 € d'assurance ;
    • 200 € de taxe foncière ;
    • environ 500 € pour l'entretien et les réparations.

Avec le régime micro BIC

Les loyers perçus étant inférieurs à 33 100 €, vous bénéficiez automatiquement du régime fiscal micro BIC. Vous êtes donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur la moitié des loyers perçus, soit sur 3 000 €.

Vous bénéficiez automatiquement d'une réduction de 3 000 €.

Avec le régime réel

Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel !

  • Dans ce cas, les charges sont déduites des loyers perçus. Vous pouvez donc déduire les 1 200 € de charges des 6 000 € perçus.
  • En plus de cela, au titre de la 1ère année, vous pouvez déduire les frais de notaire de 12 000 €.
  • Vous êtes donc en déficit foncier de 6 800 € (les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers mais n'entrent pas en compte dans le calcul du déficit foncier). Vous ne payez pas d'impôts sur les revenus locatifs.
  • Pour les autres années, vous serez par contre imposé sur 4 800 €.

Bon à savoir : ce régime est intéressant lorsque les frais relatifs au logement sont supérieurs à plus de la moitié de vos recettes locatives.

Demandez une simulation de LMNP à un expert

Une simulation de LMNP est assez complexe à faire soi-même. De nombreux facteurs doivent être pris en compte afin de savoir quel est le régime fiscal le plus avantageux :

  • les recettes locatives que vous pouvez espérer ;
  • les charges relatives au logement ;
  • votre situation fiscale, etc.

Il est donc conseillé de se faire aider par un expert de la défiscalisation. Celui-ci pourra réaliser une étude personnalisée de LMNP en fonction de :

  • vos objectifs ;
  • vos revenus ;
  • votre situation, etc.

Entrez en contact direct avec des professionnels afin d’obtenir un devis personnalisé.

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